안녕하세요. 함께 성장하는 오브입니다. 요즘 깡통전세로 인한 전세사기 관련 피해 뉴스를 많이 접할 수 있는데요. 사회초년생, 신혼부부들의 소중한 종잣돈이 주 피해대상이라고 합니다. 정말 피땀흘려 모은 종잣돈! 나쁜 사람들에게 뺏길 순 없겠죠? 큰 돈이 들어가는 임대차계약을 위해서는 등기부등본을 올바르게 보는법, 대항력 갖추는 법 등 많은 지식을 필요로 합니다.
얼마 전 대항력에 대해 공부하던 중 대항력을 갖추기 위한 요건을 살펴보니 물권과 채권이라는 것이 있고 이것이 법의 테두리 속 시시비비를 따질때 매우 큰 역할을 하는구나 라는 것을 느꼈습니다. 그래서 이번 시간에는 꼭 알아야 할 기초인 물권과 채권에 대해서 정리해보겠습니다.
물권과 채권 개념
물권이란
특정한 물건을 타인의 간섭 없이 지배할 수 있는 권리입니다. 물건에 대해 내 권리를 주장할 수 있는 것. 즉, 그 물건의 주인이 바뀌었을 때에도 나의 권리를 주장할 수 있는 것을 말합니다.
물권을 주장하기 위해서는 등기부등본에 해당 물권을 등기해야하는 등 조건이 있습니다.
채권이란
사람 간의 채무관계에서 발생하는 권리의 총칭입니다.
예를 들어 금전 거래가 있었다고 가정시, 돈을 빌려준 사람(채권자)은 돈을 빌린 사람(채무자)에게만 돈을 갚으라고 주장할 수 있는 것을 말합니다.
물권과 채권 비교
물권과 채권에 대한 표로 정리해보았습니다.
위의 개념 정립 후 아래 표를 보시면 이해가 잘 될 겁니다. 표는 다음에 다시 보았을때 한 눈에 들어와서 가독성이 좋아요.
| 물권 | 채권 | |
| 의미 | 물건에 대한 배타적인 지위를 가지는 것 | 사람 간의 채무관계에서 발생하는 권리의 총칭 |
| 권리 | 누구에게나 주장 가능 (제3자에게도 대항력이 있음) |
채권자, 채무자 당사자 사이만 가능 (제3자에게는 대항력이 없음) |
| 지배권 특정 물건을 배타적으로 지배할 수 있는 권리. 절대권 등기부등본에 공시되면 모든사람에게 권리를 주장할 수 있는 권리. |
청구권 채무자에게만 청구할 수 있는 권리. 상대권 특정사람에게만 권리주장이 가능함. |
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| 개요 | 물건을 사용, 수익, 처분 가능 | 물권 이외의 모든 대가성 관계 |
| 종류 | 법적(민법)으로 8가지만 인정. 점유권, 소유권, 지상권, 전세권, 지역권, 저당권, 유치권, 질권 |
임차, 근로계약, 물건 판매 등 물권 이외의 모든 거래 |
| 양수, 양도 | 의무자의 동의 없이 가능 | 의무자의 동의 없이 불가능 |
| 배타성 | 인정 (점유나 등기 시) | 불인정 |
| 우선 순위 | 1) 물권은 채권보다 우선. 2) 물권과 물권은 먼저 성립한 것이 우선. 3) 채권과 채권은 우선권 없음. 안분배당.(같은 비율로 배당) 4) 물권이 채권보다 먼저 설정 시 물권 먼저 전액 배당 후 채권 배당 5) 채권이 물권보다 먼저 설정되면 우선권 주장할 수 없게 되어 안분배당. |
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| 특이사항 | 1) 일반적으로 집을 전세로 임대차 계약 맺는 것은 채권임. 등기부등본에 '전세권'으로 등기시 물권으로의 효력 발생. | |
INSIGHT!
경매 공부할 때 '배당요구를 하지 않은 선순위 전세권이 있을 때 조심해야한다.' 라는 말을 많이 보았습니다. 경매정보사이트에 선순위전세권은 빨간글씨로 누가봐도 위험해보이게 표기되어있지요. 그 이유는 전세권은 물권이고 말소기준권리보다 앞서 등기되어있을때, 낙찰자가 그 금액을 인수해야하기 때문입니다.
물권에 대해 공부해보니 전세권은 주인이 아닌 그 물건에 대해 권리를 주장할 수 있기 때문에 주인이 바뀌어도 '내가 이 물건을 지배할 수 있는 권리인 물권이 있기 때문에 다음 주인인 너는 내 돈을 내놔!' 라고 할 수 있는 것이겠네요. 기초를 공부해야하는 이유는 여기서 알 수 있습니다. 정말 뿌듯한 순간이에요.
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