[이론] 대항력 & 우선변제권 & 최우선변제권 총정리

 

 

대항력, 우선변제권, 최우선변제권은 주택 임대차 계약 시 임차인의 권리를 주장 할수 있는 근거가 되므로 참고사항이 아닌 필수사항입니다. 소중한 보증금을 지키기 위한 지식쌓기! 바로 시작해보겠습니다.

 

 

본문에 들어가기전, '대항력 등의 근거가 되는 법'에 대해서 알고 싶은 분들은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

2023.04.10 - [부동산/기본이론] - [이론] 전/월세 계약 시 알아야 할 민법 & 주택 임대차 보호법

[이론] 전/월세 계약 시 알아야 할 민법 & 주택 임대차 보호법

 

 

대항력 개념 & 성립요건

대항력 개념

임차한 주택이 경매에 넘어가 주인이 바뀌더라도 대항할 수 있는 힘을 가진 것을 말합니다. 임차인은 계약한 기간 동안 계속 거주가 가능하며 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.

 

성립요건

1) 주택 인도 후 점유

2) 전입신고(주민등록)

 

 

하지만 이 대항력, 갖춰둔다고 경매 배당 시 내 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 걸까요? 정답은 아닙니다. 

 

해당 부동산이 경매에 넘어가게 되면 돈을 받기 위한 권리들이 등기부등본의 설정일자 순서대로 배당이 되는데, 임차인은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 배당순서가 정해지게 됩니다. 

 

 

우선변제권 개념 & 성립요건

우선변제권 개념

일반적으로 임대차계약은 채권이므로 물권보다 뒤지며 안분배당되는 것이 원칙입니다. 하지만 '우선변제권'을 갖추게 되면 물권과 동일한 힘을 가지게 됩니다. 등기부등본에 등기되어있지 않은 임대차 계약이 등본에 기재 되어있는 권리들과 겨룰 수 있게 됩니다.

 

성립요건

1) 대항력

2) 확정일자

 

우선변제권을 확보한 임차인은 배당요구종기일 이내 배당을 요구하고, 종기일까지 대항력을 유지해야합니다.

 

 

주택 임차 계약 시 잘 몰라 내 배당순서가 밀려서 보증금을 회수하지 못한다면 그 임차인들은 매우 좌절스러울 것입니다. 하지만 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 소액보증금으로 계약한 임차인들의 일정금액을 최우선적으로 보호해준다는 법이 명시되어있는데 일반적으로 최우선변제권이라고 부릅니다.

 

 

최우선변제권 개념 & 성립요건

최우선변제권 개념

임대차 계약 시 소액보증금 이내로 계약한 임차인이 일정금액의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

성립요건

1) 대항력

2) 소액보증금

 

임차인은 경매기입등기 이전에 '대항력'을 갖추어야하고 처음 임대차 계약 시 대통령령으로 정하는 소액보증금 이내로 계약해야 해당됩니다. 소액보증금에 따른 최우선변제금액은 아래 표를 참고하세요.

 

 

2023년 개정된 최우선 변제금액와 보증금액

(2023. 2. 21. 개정)

지역 구분	(소액임차인을 규정하는) 임차인의 보증금액	최우선변제금액
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원 이하
수도권 과밀억제권과 용인,화성,김포,세종	1억 4,500만원 이하	4,800만원 이하
광역시와 안산,광주,파주,이천,평택	8,500만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원 이하

 

대항력, 우선변제권, 최우선변제권

 

INSIGHT!
본인이 임차인으로 월세 계약을 해야한다면 어떻게 하는 것이 가장 바람직할까요? 여러 방법들이 있겠지만 저라면 이렇게 계약할 거 같아요! (부산 기준)
우선, 내가 임차한 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 모두 지키기 위해 광역시 최우선변제금액인 '보증금 2,800만원 이하'로 계약합니다(배당순서가 후순위일 경우 등 모든 상황을 고려하기 위함). 그리고 보증금을 돌려받기 전까지 대항할 수 있는 '대항력'과 '우선변제권'을 갖추기 위해 계약 당일 주택을 인도 받은 후 동사무소에가서 전입신고와 확정일자를 받습니다.
 
키워드로 정리 : 최우선변제금액 소액보증금 2800만원(광역시 부산 기준), 대항력, 우선변제권