부동산 경매라 하면 법과 관련 되어있어 용어와 절차 등이 어렵게만 느껴집니다. 이번 포스팅에는 어려운 용어를 풀어서 '초보자'도 이해할 수 있는 경매에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 경매 정의
집을 가지고 있는 사람이 그 집을 담보로 한 빚이 많거나 세금이 많은 경우 법원에서 경매를 진행하여 돈을 빌려준 사람에게 집을 판 돈을 나눠주는 것을 말합니다.
빚이 진 사람을 채무자, 돈을 빌려준 사람을 채권자라고 합니다.
부동산 경매 절차 6단계
1단계. 법원의 경매개시결정 및 매각준비
법원은 경매를 진행 할 것을 결정하고 매각을 준비합니다.
돈을 빌려준 사람(채권자)이 경매를 신청하면 법원이 검토한 후 경매를 시작해도 된다는 결정을 합니다(경매개시결정)
법원은 경매 대상 부동산의 현재 상태를 조사하고 감정평가사는 부동산의 가치를 평가합니다.
2단계. 배당요구 종기결정 및 신청
채권자들이 빌려준 돈을 돌려달라는(배당요구) 신청을 합니다.
돈을 받을 권리가 있는 사람들은 '배당요구종기일'까지 각종 서류를 첨부해 배당요구신청을 합니다.
3단계. 경매진행일(매각기일=입찰일)
해당 부동산이 있는 '지방법원'에서 경매가 진행됩니다.
입찰을 하고자 하는 사람들은 입찰서와 보증금을 제출합니다.
법원이 개찰을 하고 최고 가격 입찰 금액을 적은 사람이 낙찰자가 됩니다.
즉 최고가로 사겠다고 신고한 사람. 최고가매수신고인이라고 합니다.
4단계. 법원의 매각허가결정 및 확정
1) 법원의 매각허가결정 (낙찰일로 부터 7일 이내)
최고가 매수 신고인의 결격사유와 경매로 매각하는 절차상 하자여부를 심사하여 문제가 없으면 법원에서는 매각을 허가하는 결정을 합니다.
이 기간동안 낙찰자가 집에 큰 하자 발견 시 매각불허가신청을 할 수 있습니다.
2) 법원의 매각확정 (매각허가결정으로 부터 7일)
매각 허가 결정을 받은 이후 1주일 이내에 이의신청이 가능합니다. 즉시항고가 없으면 매각허가결정이 확정됩니다.
이때 최고가매수신고인은 매수인이 됩니다.
법원은 잔금 내야 해야 하는 날을 정해 매수인에게 통지서를 보냅니다.
5단계. 잔금납부, 소유권이전등기
매수인은 매각허가확정일부터 4주 안에 잔금을 납부해야 합니다. 잔금 납부가 완료되면 소유권이 취득됩니다.
6단계. 배당
채권자들에게 배당을 해주는 날은 일반적으로 잔금납부일로부터 약 1개월 뒤입니다.
매수인이 잔금을 납부한 후 1개월 뒤 채권자들은 배당을 받습니다.
=> 배당까지 끝나면 모든 경매절차는 마무리됩니다. 총 6개월 정도 소요됩니다.
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