도시 정비 사업 알아보기

경제, 부동산에 관심이 있는 분들은 도시정비사업이라는 단어를 들어보셨을 텐데요.

이 도시정비사업이란 무엇일까요?

단어를 풀어서 설명해보면 '도시를 정비하는 사업'입니다.

즉, 노후화된 도시거나 발전이 필요한 도시의 기능을 회복하기 위해 정비구역 내에서 시설을 정비하거나 주택 등 건물을 개량하고 건설하는 사업을 말합니다.

일반적으로 많이 얘기하는 재개발, 재건축을 포괄하는 큰 개념이 도시정비사업입니다.

정비사업의 종류로는 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업 이렇게 3가지가 있는데요.

하나씩 살펴보겠습니다.

1. 재개발 사업이란?

정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하거나 상업, 공업지역 등의 도시 기능을 회복시키고 상권을 활성화하는 등을 위해 도시의 환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

이론은 이러하나, 한 문장으로 설명하면 '노후화된 지역 도시 환경을 개선하는 사업'입니다.

- 시행자의 조건 : 사업의 시행자는 주민이 직접 설립한 조합 또는 토지 등 소유자가 지정을 요청한 토지주택공사 등, 법정 요건을 갖춘 지정 개발자 등이며 시행자에게서 토지수용권이 부여됩니다.

- 시행 방법 : 정비구역에서 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 지어 공급하거나 법 제69조 제2항에 따라 환지로 공급하는 방법으로 시행됩니다.

* 환지란? 사업의 시행자가 계획한 바에 맞게 토지를 변경하여 원래 소유주에게 토지를 돌려주는 것.

- 지역 주민이 소유한 토지 등을 출자하는 방식의 사업으로서 토지매입, 그리고 자금 투입 비율이 매우 낮다는 장점이 있습니다.

* 출자란? 자본으로 물건이나 돈을 조합이나 회사, 그 밖의 영리 법인에 내놓는 것.

2. 재건축 사업이란?

정비기반시설은 양호하지만 노후 불량 건축물에 해당하는 공동주택(아파트 등)이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.

실생활과 연관한 문장으로 설명하면 '노후화된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 사업'이라고 할 수 있습니다.

- 시행 방법 : 정비구역에서 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라서 주택, 복리시설 및 오피스텔, 부대시설을 건축하여 제공하는 방법으로 시행합니다. 그러나 주택단지에 있지 않은 건축물에 대해서는 지형 여건, 주변 배후의 환경으로 보고 사업을 시행하는 데에 있어 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업에 한합니다.

- 지역 주민이 소유한 토지 건축물 등을 출자하는 방식의 사업으로서 토지매입, 그리고 자금 투입 비율이 매우 낮다는 장점이 있습니다.

3. 주거환경개선사업이란?

도시 속 소득이 적은 주민들이 집단으로 거주하는 지역을 말하며 정비기반시설이 매우 열악하고 노후 불량 건축물이 매우 과도하게 모여있는 지역의 주거환경을 개선하거나 다세대주택, 단독주택이 모여있는 지역에서 공동이용시설과 정비기반시설 확보를 통하여 주거환경을 정비 보전 개량하기 위한 사업을 말합니다.

한 문장으로 요약하면, '저소득 주민이 모여있는 지역의 환경을 개선하는 사업'입니다.

정비기반시설 설치비용을 국가에서 지원하며 당해 구역 내의 국 공유지를 무상으로 양여하는 정부 정책사업입니다.

관리형 수용 및 건설공급 방법(공동주택건설사업), 주거환경개선사업(종전의 현지 개량사업), 환지 방식사업, 관리처분계획 방법 및 이를 혼합한 방법으로 시행하기도 합니다.

과거 정비사업은 더 세분되어있었으나, 2017. 2. 8. 공포된 '도시정비법'(법률 제14567호, 전부개정, 2018. 2. 9. 시행)에 따라 기존의 정비사업은 아래의 표와 같이 통폐합되었습니다.

구분	주거환경 개선사업	주거환경 관리사업	주택재개발사업	도시환경정비사업	주택재건축사업	가로주택 정비사업
통폐합	주거환경개선사업(통합)		재개발사업(통합)		재건축사업 - 주택, 부대, 복리시설 및 오피스텔 건설 공급	'빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'으로 이동됨.
			(주택 정비형) *조례상 구분	(도시 정비형) *조례상 구분
			- 건축물 건설, 공습 / 환지 공급 - 시행자 조합 단독 또는 시장 군수 등 LH 등과 같이 시행 20인 미만 토지 등 소유자 단독 또는 시장 군수 등 LH 등과 같이 시행